Wir unterstützen Sie bei der Investition in Sozialimmobilien.

Für den Erwerb von Sozialimmobilien gelten besondere Regeln.
In diesem Zusammenhang sind nicht die für (Standard-) Immobilien üblichen Kriterien wie der Kaufpreis pro m² oder m³ oder die vermietbare Fläche von vorrangigem Interesse, sondern vielmehr die marktspezifischen Parameter, wie:

• der regionale Bedarf,
• die Refinanzierungsmöglichkeiten der Miete pro Bett und Tag,
• die preisliche und bauqualitative Konkurrenzsituation,
• der Erwerbspreis pro Pflegebett,
• der Preis für das Inventar und einer eventuellen Pre-Opening-Phase.

.

Prüfung von bestehenden Sozialimmobilien

Die Prüfung von bestehenden Einrichtungen erfolgt nach Vorlage prüffähiger und belastbarer Unterlagen.
Im ersten Schritt sind folgende Angaben und Informationen erforderlich:

• Standort
• Baujahr
• Grundstücksgröße
• Nutzung (m²-Wohnfläche; Aufteilung der Zimmer nach Einzel- u. Doppelzimmer)
• Pächter/Mieter
• Mietvertrag – Konditionen – Laufzeit
• Pflegesätze
• Investitionsanteil
• Jahresnettokaltmiete
• Kaufpreisvorstellungen
• Angaben zum Instandhaltungsrückstau

.

Minimierung der Risiken während der Investitionsphase

1. Erstbelegungsrisiko

• Erstellung von Standort- und Bedarfsanalysen.
• Erstellung von Konkurrenzanalysen unter Berücksichtigung von Objektqualität, Preisgestaltung und Qualitätsmerkmalen.
• Einschätzung der Betreiberbonität.
• Einschätzung der (Pflege)Qualität des Betreibers.
• Einschätzung des Pre-Opening Aufwandes.

2. Mietsicherung

• Analysen bestehenden Pflegesätze und Investitionskostenanteile.
• Sicherungsabtretung der Bewohnerrechte (hierdurch entsteht das Inkassorecht an den Investitionskosten, unabhängig vom Betreiber).
• Sowohl bei Neubauten als auch bei bestehenden Einrichtungen werden bei der Pachtvermittlung Sicherungsabschläge von 15%-20% zu den Investitionskosten kalkuliert.

3. Investitionshöhe

• Ein „durchschnittlicher” Standort verursacht max. € 77.000 für ein Pflegebett.
• Dieser Ansatz ist unter Annahme bundesweit durchschnittlicher Investitionskosten mietseitig immer refinanzierbar.
• Eine Einrichtung wird i. d. Regel zum 12,5-fachen der Jahresnettokaltmiete erworben.

4. Betreiber

• Der Betreiber muss eine bestimmte Mindestgröße (Ausnahmen) haben.
• Der Betreiber muss eine gute Bonität vorweisen.
• Der Betreiber muss eine zweifelsfreie Qualifikation besitzen.

.

Wir unterstützen Sie!

– Investition in Sozialimmobilen
– Analyse von Sozialimmobilen
– Controlling von Sozialimmobilien